Льготная ипотека в 2026 году: какие программы реально работают в Москве и Подмосковье

Льготная ставка — самый большой рычаг в сделке, больше любой скидки застройщика. Поэтому проверку права на программу я ставлю на первое место, ещё до выбора ЖК. Но льгота — это не только ставка, а ещё лимит и требования к объекту: под неё может не подойти именно та квартира, которая вам нравится.

По льготным программам банк выдаёт кредит по сниженной ставке, а разницу с рыночной ему возмещает государство. Оператор федеральных программ — ДОМ.РФ. С 23 декабря 2023 года действует принцип «одна ипотека с господдержкой в одни руки», а с 1 февраля 2026 года по Семейной ипотеке супруги обязательно становятся созаёмщиками. Федеральные программы между собой не комбинируются, но льготный кредит можно дополнить рыночным — так работают «комбинированные» ипотеки.

Отдельной федеральной программы для участников СВО нет: им доступны военная, Семейная и другие программы на общих условиях, плюс региональные меры. Условия ниже — на сентябрь 2026 года.

Основная программа для Москвы и области. С 1 октября 2026 года, по сообщению Минфина от 24 сентября, ставка и лимит зависят от числа детей: в Москве и области один ребёнок — 12% и до 12 млн ₽, двое — 10% и до 15 млн ₽, трое — 8%, четверо — 6%, пятеро и больше — 4% при лимите 18 млн ₽; субсидирование — до 15 лет, взнос — от 20%; при взносе от 50% ставка 6% при любом числе детей (ДОМ.РФ, 25 сентября). Нужен хотя бы один ребёнок младше 7 лет. Семьям с двумя несовершеннолетними детьми без ребёнка младше 7 лет купить квартиру в Москве и области по программе нельзя — такой вариант доступен только в 35 регионах и малых городах. Объект — квартира у застройщика по ДДУ или ДКП, у Фонда реновации, а также строительство дома с эскроу. Программа продлена до 31 декабря 2030 года. Все условия — в статье «Семейная ипотека на новостройку».

До 6%, лимит 9 млн ₽ (до 18 млн ₽ комбинированно), взнос от 20%. Заёмщик — гражданин до 50 лет, работающий не менее 3 месяцев в IT-компании с аккредитацией Минцифры, доход от 150 тыс. ₽ в месяц для Подмосковья. Главное ограничение: объект и место работы не могут находиться в Москве или Санкт-Петербурге, поэтому программа работает только для новостроек области. Подробнее — «IT-ипотека в 2026 году».

Не льготная ставка, а накопительно-ипотечная система: государство ежегодно перечисляет на счёт военнослужащего 411 184 ₽ и во время службы платит за него по кредиту 34 265 ₽ в месяц. Право на покупку появляется через три года участия в НИС, у участников СВО — без ожидания. Новостройку можно купить у застройщика, аккредитованного банком-партнёром. Разбор — в статье «Военная ипотека на новостройку».

• Материнский капитал — в 2026 году 728 922 ₽ на первого ребёнка и 963 243 ₽ на второго. Идёт на первоначальный взнос или досрочное погашение без ожидания трёхлетия ребёнка. Подробнее.
• 450 000 ₽ многодетным — на погашение ипотеки семьям, где с 2019 по 2030 год родился третий или последующий ребёнок; в некоторых регионах есть доплата до 550 000 ₽. Как получить.
• Налоговый вычет — до 2 млн ₽ с цены квартиры и до 3 млн ₽ с процентов; при ставке НДФЛ 13% это до 260 000 и 390 000 ₽, при более высоких ставках прогрессивной шкалы — больше. Разбор.
• Ипотечные каникулы — отсрочка платежей до 6 месяцев в трудной ситуации, а с 1 сентября 2026 года при рождении второго и последующих детей — до 18 месяцев. Условия.
• Региональные программы. У субъектов есть свои меры: субсидии молодым семьям, доплаты многодетным, региональный маткапитал. Проверяйте на сайте правительства региона и на спроси.дом.рф.

• Сравнивайте рыночные ставки: разброс между банками в сентябре 2026 года — от 15,9 до 19,45%, см. обзор ставок.
• Уточните у застройщика субсидированную ставку или рассрочку — и проверьте, не заложена ли скидка в цену.
• Планируйте рефинансирование: по прогнозам ДОМ.РФ, ставки ниже 15% реалистичны ближе к концу 2027 года.
• Если в семье планируется ребёнок, после его рождения можно рефинансировать рыночный кредит на квартиру от застройщика по Семейной ипотеке — это единственная федеральная программа, которая допускает рефинансирование.

Условия программ регулярно меняются — сверяйте их на спроси.дом.рф и у банка перед подачей заявки. Бесплатная консультация ДОМ.РФ по ипотеке: 8 (800) 755-55-55.

Если не понимаете, подходите ли под какую-то из программ, — расскажите о семье, работе и бюджете: проверим право и посчитаем платёж по каждому доступному сценарию.