Доход хороший, а ипотеку одобрили меньше. Как банк считает долговую нагрузку

Я начинаю подготовку к ипотеке не с выбора банка, а с простого расчёта: сколько вы уже платите по кредитам, какой доход сможете подтвердить и какой платёж добавит новая ипотека. Если нагрузка получается высокой, это лучше увидеть заранее — пока есть время закрыть лишнее или изменить параметры сделки.

ПДН — отношение всех ваших среднемесячных платежей по кредитам и займам, включая новый кредит, к среднемесячному доходу. Банки обязаны считать его перед выдачей любого потребительского кредита, в том числе ипотеки. С 2024 года это закреплено в законе, а методику расчёта устанавливает Банк России (указание № 6579-У).

Если ПДН выше 50%, банк обязан письменно предупредить заёмщика о рисках. Запрета на выдачу при этом нет, но дальше имеют значение лимиты ЦБ — о них ниже.

Пример. Доход семьи — 200 000 ₽ в месяц. Автокредит — 25 000 ₽, ипотека добавит 90 000 ₽. ПДН = (25 000 + 90 000) / 200 000 = 57,5%. Если закрыть автокредит до сделки, ПДН по ипотеке будет 45%.

Платежи банк берёт из кредитных историй — из всех бюро, где они хранятся. Поэтому забытый кредит в другом банке он тоже увидит.

Отдельно про кредитные карты. По правилам ЦБ платёж по карте с лимитом рассчитывается от размера лимита и условий карты, а не только от текущего долга. Кредитка «на всякий случай» с большим лимитом может заметно увеличить ПДН, даже если вы ей почти не пользуетесь.

Банк может подтвердить доход официальными документами: справкой с работы, налоговой декларацией, выпиской из Социального фонда и другими. Часть крупных банков по разрешению ЦБ оценивает доход по собственным моделям.

Если же доход указан только в анкете, без подтверждающих документов, в расчёт идёт меньшая из двух сумм: заявленный доход или средний душевой доход в вашем регионе по данным Росстата, а с 1 июля 2026 года эта сумма ещё и умножается на 0,9 — то есть учитывается 90% (Указание Банка России № 7286-У от 19 января 2026 года). С 1 июля 2027 года Банк России планирует отказаться от такого упрощённого подхода и учитывать только подтверждённые доходы. Для московского заёмщика с высоким неподтверждённым доходом это может резко снизить одобренную сумму.

С 2025 года ЦБ ограничивает, какую долю ипотеки банк может выдать заёмщикам с высокой нагрузкой и маленьким взносом. Это не запрет для отдельного человека, а квота на весь объём выдач банка за квартал.

По решениям Совета директоров Банка России от 29 апреля и 24 июля 2026 года для ипотеки на строящееся жильё по ДДУ в III и IV кварталах 2026 года:

Для сравнения, по данным ЦБ, в I квартале 2026 года кредиты с ПДН выше 80% составили 4% выдач ипотеки, а со взносом не больше 20% — 1%. В первоначальный взнос ЦБ засчитывает собственные деньги заёмщика, а также помощь из бюджетов и от работодателя.

Что это значит для покупателя. Сочетание высокой нагрузки и минимального взноса — самый трудный профиль для одобрения: квота на такие кредиты у банков очень маленькая. Если ПДН получается выше 50%, я бы в первую очередь смотрела, можно ли увеличить взнос больше 20% или снизить нагрузку.

• Закрыть мелкие кредиты и ненужные кредитные карты или уменьшить по ним лимиты.
• Подтвердить весь доход документами, включая подработки, которые отражены официально.
• Посмотреть на созаёмщика: его доход увеличивает знаменатель, но его кредиты — числитель.
• Пересчитать параметры: больший срок уменьшает платёж, больший взнос уменьшает сумму кредита.

Заявку я бы подавала после этого — и точечно, в тот банк, чьи требования к подтверждению дохода и программа подходят вашей ситуации. Веерная рассылка анкет не решает проблему нагрузки: каждый банк посчитает тот же ПДН по тем же правилам ЦБ.

ПДН около 40%, взнос 30%. Нагрузка не мешает. Главное — подтвердить доход и выбрать программу.

ПДН 55%, взнос 30%. Банк предупредит о рисках, но под лимиты ЦБ для ипотеки по ДДУ такой кредит не попадает: там ограничены кредиты с ПДН выше 80% или взносом до 20%. Решение остаётся за банком, поэтому я бы всё равно проверила, можно ли за пару месяцев закрыть кредитку или автокредит, чтобы опуститься ниже 50%.

ПДН 55%, взнос 15%. Самый трудный вариант по лимитам ЦБ. Здесь я бы не подавала заявку, а сначала меняла конструкцию сделки: копить взнос, привлекать созаёмщика с доходом, смотреть квартиру дешевле или рассрочку.

Если хотите заранее понять, какую сумму вам реально одобрят, мы можем посчитать ПДН по вашим данным и подобрать параметры сделки до того, как подавать заявку.