Досрочное погашение и рефинансирование: как я решаю, куда направить свободные деньги

При рыночной ставке досрочное погашение почти всегда выигрывает у вклада, при льготной ставке 4–6% — почти всегда проигрывает. Но перед любым досрочным платежом я бы отложила резерв на несколько месяцев: ипотека не прощает пауз, а деньги, ушедшие в погашение, обратно не вернуть.

• Гасить досрочно можно в любой момент начиная со второго дня после выдачи кредита и, как правило, любой суммой сверх платежа. Штрафов за это в ипотеке обычно нет, но проверьте раздел договора о досрочном погашении.
• Уточните в договоре, нужно ли уведомлять банк заранее и за какой срок: для полного погашения банки обычно просят заявление примерно за 30 дней, частичное оформляется в приложении.
• При частичном погашении вы выбираете: сократить срок или уменьшить платёж.
• Частично гасить выгоднее сразу после списания очередного платежа — тогда вся сумма уходит в основной долг.
• Чем раньше вы начинаете гасить досрочно, тем больше экономия: при аннуитетных платежах в первые годы большая часть платежа — проценты.

После полного погашения возьмите в банке справку о закрытии кредита и снимите обременение с квартиры. В течение 7 дней обратитесь в страховую компанию — часть премии за неиспользованный период вернут.

Семейная ипотека 6% на 20 лет (с 1 октября 2026 года — ставка для семьи с четырьмя детьми), квартира за 5 млн ₽, платёж 35 800 ₽ в месяц. Через год семья вносит 450 000 ₽ (например, выплату многодетным).

Сокращение срока выгоднее в долгосрочной перспективе. Уменьшение платежа даёт запас прочности здесь и сейчас — и если продолжать платить прежнюю сумму, кредит тоже закроется раньше. При высокой рыночной ставке разумная стратегия: уменьшить обязательный платёж, но по возможности платить как раньше.

Высокая ставка делает досрочное погашение привлекательным: чем быстрее уменьшается долг, тем меньше процентов начислит банк. ДОМ.РФ советует сравнить доходность вклада после налогов со ставкой по ипотеке: при кредите под 18% вклад редко приносит больше, а при льготной ставке 4–6% деньги часто разумнее оставить на депозите и платить по графику. Учтите, что ставки по вкладам снижаются, а ставка по ипотеке зафиксирована. И в любом случае сначала отложите резерв на непредвиденные расходы — не отдавайте на досрочное погашение всё.

Часть досрочных платежей можно профинансировать за счёт налогового вычета и материнского капитала.

Рефинансирование — новый кредит в том же или другом банке, которым гасится старый, с более низкой ставкой. По расчётам ДОМ.РФ, оно имеет смысл, если новая ставка ниже старой хотя бы на 1,3 п. п.: затраты на оформление (оценка, страховка, регистрация) окупаются за 6–12 месяцев.

Невыгодно или невозможно:

• если по аннуитетному кредиту выплачено больше половины срока — проценты уже в основном заплачены;
• если действующий кредит льготный (Семейная — 4–12% в зависимости от числа детей, IT-ипотека — 6%) — рыночная ставка выше;
• IT-ипотеку, Дальневосточную, арктическую и Сельскую рефинансировать по этим же программам нельзя. Единственная федеральная программа, допускающая рефинансирование, — Семейная ипотека: рыночный кредит на квартиру от застройщика можно перевести на льготную ставку, если появился ребёнок младше 7 лет; ставка с 1 октября 2026 года зависит от числа детей, условия рефинансирования уточняйте в банке;
• если в договоре высокая комиссия за досрочное погашение (в ипотеке это редкость, но проверьте).

Рефинансировать можно несколько раз, если позволяет кредитная история. Сначала обратитесь в свой банк — он может снизить ставку без сбора документов, — а при отказе идите в другие.

1. Подайте заявку в банк: паспорт, СНИЛС, подтверждение дохода (с 2026 года банки сверяют его с данными ФНС и СФР), ДДУ или договор купли-продажи, справка об остатке долга, выписка из ЕГРН.
2. После одобрения закажите отчёт об оценке и оформите новый страховой полис.
3. Подпишите договор — новый банк погасит старый кредит. У некоторых банков до переоформления залога действует повышенная ставка — уточните, сколько длится этот период.

Помните: рефинансирование можно оформить на сумму больше остатка долга, но это увеличит платёж.

Ориентиры по ставкам и прогнозы на 2027 год — в статье «Ставки по ипотеке на новостройки в 2026 году». ДОМ.РФ ожидает ставки ниже 15% ближе к концу 2027 года — заёмщикам с рыночной ипотекой стоит заранее готовиться к рефинансированию: без просрочек и с подтверждённым доходом.

Если решаете, что делать со свободной суммой — гасить, рефинансировать или оставить на вкладе, — пришлите условия кредита, посчитаем три варианта в цифрах.