Ипотека от застройщика под низкий процент: кто на самом деле платит за ставку

Субсидированная ставка от застройщика — не обман и не подарок. Это маркетинговый инструмент: застройщик компенсирует банку часть процентов, чтобы продавать квартиры при дорогой рыночной ипотеке. Иногда это действительно выгодно покупателю. Иногда та же сумма уже заложена в цену квартиры, и выгода существует только в рекламе.

Я бы сравнивала не ставки, а итоговую стоимость квартиры плюс переплату по кредиту за реальный срок, который вы собираетесь платить.

Банк выдаёт кредит по обычной рыночной логике. Застройщик платит банку компенсацию, и банк снижает ставку для покупателя — на весь срок или на первые несколько лет. Откуда застройщик берёт деньги на компенсацию? Из маржи проекта. А значит, часто — из цены квартиры.

Поэтому в одном и том же ЖК вы можете увидеть две цены: при оплате за свои деньги или обычной ипотекой — одна, при «ипотеке от застройщика» — другая, выше.

1. Сколько стоит эта же квартира без программы — при полной оплате и при обычной ипотеке. Попросите обе цены письменно.
2. На какой срок действует пониженная ставка. Часто это первые один-три года, после чего ставка становится рыночной или заранее прописанной в договоре.
3. Какой будет ставка и платёж после льготного периода. Эта цифра должна быть в кредитном договоре, а не «по условиям банка на тот момент».

Если на любой из вопросов ответ размытый, я бы остановилась и пересчитала сделку.

Главный риск — рост платежа после окончания льготного периода. Представим кредит 12 млн ₽ на 30 лет: первые два года по пониженной ставке платёж комфортный, а потом ставка поднимается до рыночной. Если это около 18% вместо, скажем, 6%, ежемесячный платёж по такому кредиту вырастает примерно с 72 до 181 тыс. ₽ — в 2,5 раза. Расчёт «к тому времени ставки упадут, и я рефинансирую» может сработать, а может и нет: рефинансирование требует нового одобрения, и через два года у банка будут новые правила и ваш новый доход.

Второй риск — переплата за квартиру. Если цена завышена под программу, эти деньги остаются в долге на весь срок кредита и не исчезают при рефинансировании.

Третий — продажа. Если придётся продавать квартиру через несколько лет, рынок оценит её по обычной цене, а не по цене с «зашитой» субсидией.

Для честного сравнения соберите по каждому варианту:

Остаток долга — самая недооценённая строка. Если через пять лет вы захотите продать квартиру или рефинансировать кредит, важно, сколько вы будете должны банку, а не какой был платёж.

Если вы подходите под льготную государственную программу — Семейную, IT-ипотеку или другую, — я бы начинала с неё: условия государственных программ прописаны в правилах, а не в маркетинговой акции. Как выбирать ипотеку в целом — в статье «Как выбрать ипотеку на новостройку».

• покупателю, который планирует крупное досрочное погашение в первые годы — например, от продажи другой квартиры;
• тем, кто сравнил цены и увидел, что программа не увеличивает стоимость квартиры или увеличивает незначительно;
• семье, которая спокойно потянет платёж после окончания льготного периода.

• если с программой квартира заметно дороже, а платить вы собираетесь долго;
• если платёж после льготного периода не помещается в бюджет;
• если есть право на государственную льготную программу.

ЖК, где застройщик предлагает субсидированную ставку, собраны в подборке «Новостройки с ипотекой от застройщика». Если нашли такой вариант, пришлите условия: мы посчитаем программу застройщика, обычную ипотеку и покупку за полную стоимость в одних цифрах.