Семейный капитал и доли детей: почему такую квартиру потом сложнее продать

Я не отговариваю от использования капитала — чаще всего это правильное решение. Но прежде чем направлять его на конкретную квартиру, я задаю семье вопрос: вы собираетесь жить здесь долго или это ступенька — через три-пять лет продать и купить больше? Во втором случае капитал всё равно можно использовать, просто продажу нужно будет планировать иначе.

Ниже — нормы закона № 256-ФЗ о материнском (семейном) капитале, Гражданского и Семейного кодексов, закона об опеке и попечительстве и закона о регистрации недвижимости в редакциях, действующих на сентябрь 2026 года. Как использовать капитал при покупке новостройки, мы разбирали в отдельной статье.

Закон обязывает владельца сертификата и его супруга оформить жильё, купленное с капиталом, в общую собственность — свою, супруга и детей, включая первого, второго и следующих (часть 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ). Размер долей определяется соглашением.

Это не формальность, которую можно отложить навсегда. Капитал — деньги, выделенные на семью с детьми, поэтому дети становятся собственниками части квартиры наравне с родителями.

Родители распоряжаются имуществом ребёнка по тем же правилам, что и опекуны (пункт 3 статьи 60 СК РФ). А опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, сдавать его в залог и совершать любые действия, которые уменьшают это имущество (статья 37 ГК РФ).

На практике это значит:

• Нужно разрешение опеки. Без него продать квартиру с долями детей нельзя. Опека выдаёт разрешение, когда сделка не ухудшает положение ребёнка — обычно это значит, что ребёнок получает долю в новом жилье не меньше прежней.
• Нужна встречная покупка. Продать и «потом подобрать» не получится: опеке нужно видеть, где будет доля ребёнка.
• Нужен нотариус. Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, удостоверяются нотариально (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ о регистрации недвижимости).
• Ребёнок от 14 лет участвует сам. Подростки 14–18 лет совершают сделки сами, с письменного согласия родителей, — ребёнок будет подписывать документы.

По закону об опеке разрешение или мотивированный отказ выдают письменно не позднее 15 дней с даты заявления. Отказ можно оспорить в суде.

Разрешение опеки нужно не только для продажи, но и для залога имущества ребёнка. Поэтому, если квартира с долями детей понадобится как залог — например, для нового кредита под неё или для переоформления ипотеки — вопрос опеки тоже встанет. Я бы учитывала это заранее, если в планах рефинансирование.

Здесь закон на стороне семьи. Если долю ребёнку выделили в квартире, купленной с капиталом, срок владения этой долей для налога считается с даты, когда квартиру приобрёл владелец сертификата или его супруг, а не с даты выделения доли (статья 217.1 НК РФ). Плюс для семей с двумя и более детьми есть отдельное освобождение от налога при покупке большего жилья — подробнее в статье о налоге при продаже квартиры.

Самая сложная схема — продать квартиру с долями детей и купить строящуюся по ДДУ. Опеке нужно понимать, где будет доля ребёнка, а новая квартира ещё не построена. Какие документы опека примет в таком случае, я бы уточняла заранее, до внесения задатка за новостройку. Иногда проще купить готовую квартиру или выстроить сделку так, чтобы доли детей были определены в новом договоре сразу.

Семья покупает квартиру надолго. Капитал — отличный инструмент. Доли детям никак не мешают жить, и никаких дополнительных шагов не требуется.

Семья покупает «на три-пять лет». Капитал использовать можно, но я бы заранее проговорила, как будет выглядеть продажа: встречная покупка, разрешение опеки, нотариус, время. Иногда капитал разумнее направить на следующую, «итоговую» квартиру.

Семья уже живёт в квартире с долями детей и хочет новостройку. Реально, но это сделка с большим числом участников. Начинать я бы стала с консультации в опеке и выбора варианта новой квартиры, который подойдёт под её требования, — а не с поиска покупателя.

Если планируете использовать семейный капитал или продать квартиру с долями детей ради новостройки, мы можем заранее выстроить порядок сделки, чтобы не упереться в требования опеки в последний момент.