Договор долевого участия (ДДУ): что проверить перед подписанием

Договор участия в долевом строительстве заключается по закону № 214-ФЗ между застройщиком и покупателем (дольщиком). Застройщик обязуется построить дом и передать квартиру, покупатель — оплатить цену. Договор вступает в силу только после государственной регистрации в Росреестре.

Если вам предлагают «предварительный договор», «договор бронирования с оплатой полной стоимости» или вступление в кооператив вместо ДДУ — это повод остановиться и разобраться, почему.

• Строительный адрес, номер корпуса и секции, этаж, условный номер квартиры.
• Проектная площадь и количество комнат. В приложении должен быть план квартиры с размерами и расположением на этаже.
• Как считается площадь: включены ли лоджии и балконы и с какими понижающими коэффициентами.
• Состав отделки и оборудования — если квартира продаётся с отделкой, перечень работ и материалов должен быть в договоре или приложении.

Фактическая площадь после обмеров почти всегда немного отличается от проектной. В договоре должно быть прописано, при каком отклонении цена пересчитывается и в чью пользу: доплачиваете вы или застройщик возвращает разницу.

По закону существенным считается изменение общей площади более чем на 5% — в этом случае дольщик вправе расторгнуть договор через суд. Хорошо, если договор предусматривает пересчёт в обе стороны, а не только доплату покупателем.

Срок должен быть единым для всех дольщиков одного дома и сформулирован конкретно — датой или периодом, например «не позднее 30 июня 2027 года». Обратите внимание, что срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры — разные даты: между ними обычно проходит несколько месяцев.

Что делать, если срок сдвигается, — в статье «Застройщик перенёс срок сдачи».

• Банк — эскроу-агент, его реквизиты и срок условного депонирования.
• Порядок и сроки оплаты: единовременно, в ипотеку или в рассрочку.
• Если вносить деньги предлагают напрямую на счёт застройщика, уточните основание: это законно только для отдельных проектов, начатых до перехода на эскроу.

Закон устанавливает минимальные гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект и не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование. С 2024 года отделка выделена отдельно — на неё гарантия может быть короче, не менее одного года. Проверьте, что сроки прописаны в договоре и не меньше установленных законом.

Отдельно посмотрите порядок приёмки: сколько дней даётся на осмотр, как фиксируются недостатки, когда застройщик вправе подписать односторонний акт. Подготовиться к приёмке поможет наш чек-лист.

• Право застройщика менять проект без согласования — например, этажность, фасад или благоустройство.
• Уступка прав: нужно ли согласие застройщика и есть ли комиссия.
• Подсудность: споры с участием потребителя можно рассматривать по месту жительства покупателя, условие о суде по месту нахождения застройщика это право не отменяет.
• Штрафы для покупателя за отказ от договора или просрочку платежа.

Если сомневаетесь в формулировках, покажите договор юристу до подписания — после регистрации изменить его можно только дополнительным соглашением.