Покупка квартиры в браке: чья она на самом деле и когда нужен брачный договор

Я не считаю брачный договор признаком недоверия. Это просто способ заранее записать то, о чём супруги и так договорились. Когда в покупку вложены добрачные деньги, помощь родителей или средства от продажи квартиры одного из супругов, без такой договорённости потом приходится восстанавливать историю платежей за много лет.

Ниже — нормы Семейного кодекса РФ (статьи 34–42) в редакции, действующей на сентябрь 2026 года.

Имущество, нажитое в браке, — совместная собственность супругов. Это касается и квартиры, купленной на общие доходы, независимо от того, на кого из супругов она оформлена и кто из них вносил деньги (статья 34 СК РФ). Право на общее имущество есть и у супруга, который вёл хозяйство, сидел с детьми или по другой уважительной причине не имел своего дохода.

При разделе доли супругов признаются равными, если договором не предусмотрено иное. Суд может отступить от равенства — например, в интересах несовершеннолетних детей. Общие долги, включая ипотеку, при разделе распределяются пропорционально присуждённым долям (статья 39).

Личной собственностью каждого супруга остаются (статья 36):

• всё, что принадлежало ему до брака;
• то, что получено в браке в дар или по наследству;
• то, что получено по другим безвозмездным сделкам.

Сложность начинается, когда личные деньги превращаются в квартиру уже в браке. Например, один супруг продал добрачную квартиру и на эти деньги в браке купил новостройку. Квартира может быть признана его личной, но это придётся доказывать: договором продажи, выписками, движением денег. Если ещё в сделку добавились общие деньги или ипотека, картина становится смешанной.

И обратная ситуация: личное имущество суд может признать общим, если в браке в него сделали вложения, значительно увеличившие его стоимость, — например, капитальный ремонт или реконструкцию за общий счёт (статья 37).

Для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и для сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пункт 3 статьи 35).

Для покупателя новостройки это значит две вещи. Если вы продаёте общую квартиру, чтобы купить новую, согласие второго супруга понадобится обязательно. А договор участия в долевом строительстве сам подлежит государственной регистрации, поэтому вопрос о согласии супруга при покупке по ДДУ я бы решала заранее, а не на этапе регистрации.

Брачный договор можно заключить до регистрации брака или в любой момент в браке. Он оформляется письменно и удостоверяется у нотариуса (статья 41). В нём можно установить раздельную, долевую или совместную собственность — на всё имущество или только на конкретную квартиру (статья 42).

Ограничения тоже есть: договор не может ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или регулировать права в отношении детей. Если брачного договора нет, супруги могут разделить имущество соглашением в браке — оно тоже удостоверяется нотариально (статья 38).

Ипотека, взятая в браке, — общий долг супругов, если деньги пошли на общую квартиру. Требования банков к участию второго супруга в сделке различаются: кто-то просит сделать его созаёмщиком, кто-то принимает брачный договор. По семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года супруги становятся созаёмщиками автоматически, за исключениями из правил программы — подробнее в статье о семейной ипотеке.

Если в покупке участвует материнский (семейный) капитал, доли в квартире нужно будет выделить детям. После этого продать или заложить квартиру можно только с разрешения опеки — подробнее об этом.

Режим совместной собственности супругов действует только для зарегистрированного брака. Если пара живёт вместе без регистрации, квартира принадлежит тому, кто указан в документах. Когда деньги вкладывают оба, я бы сразу оформляла долевую собственность с долями, которые соответствуют вкладам.

Молодая семья покупает первую квартиру на общие деньги и в ипотеку. Классическая совместная собственность. Брачный договор обычно не нужен, если нет особых договорённостей.

Один супруг вкладывает деньги от продажи добрачной квартиры. Здесь я бы советовала брачный договор или хотя бы тщательно сохранить документы о движении денег. Иначе через годы доказать, чьи это были деньги, будет трудно.

Родители дарят деньги на квартиру одному из супругов. Подарок — личное имущество. Но чтобы это было видно, лучше оформить договор дарения денег и перевести их на счёт одаряемого до сделки.

Пара без регистрации брака покупает квартиру вместе. Долевая собственность с долями по вкладам — сразу в договоре, а не устно.

Если покупка квартиры связана с семейными договорённостями — добрачными деньгами, помощью родителей, маткапиталом, — мы можем продумать структуру сделки заранее, чтобы права каждого были понятны и защищены.