Банкротство застройщика: что будет с деньгами дольщика и квартирой в 2026 году

Я бы не паниковала от одного заголовка. Во-первых, «дело о банкротстве» ещё не значит банкротство: в суд может подать любой кредитор, и многие такие заявления заканчиваются ничем. Во-вторых, если вы покупали по ДДУ с эскроу, ваши деньги лежат не у застройщика, а в банке. Это меняет почти всё.

С 1 июля 2019 года новые договоры долевого участия заключаются со счётом эскроу. Деньги дольщика хранятся в уполномоченном банке, а застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации первой квартиры. Строит он на кредит банка, а не на ваши деньги.

Что это значит при банкротстве застройщика:

• деньги на эскроу не входят в конкурсную массу — ими не будут расплачиваться с кредиторами застройщика;
• если дом не достроят, договор расторгается, и деньги возвращаются с эскроу вам;
• перечень случаев, когда дольщик получает деньги со счёта, закреплён в части 7 статьи 15.4 закона № 214-ФЗ.

Отдельный вопрос — надёжность самого банка. По данным Банка России, средства на эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов: при отзыве лицензии у банка возмещение — 100% остатка на счёте, но не больше 10 млн ₽. Страховка действует с момента размещения денег до ввода дома в эксплуатацию и регистрации первой квартиры.

Если деньги вернулись с эскроу, ими прежде всего гасится ипотечный кредит — ведь часть суммы на счёте была деньгами банка. Свою часть — первоначальный взнос — вы получаете обратно. Проценты, которые уже успели заплатить банку, обычно не возвращаются: это цена того времени, пока кредит был у вас.

Часть домов, начатых до июля 2019 года, достраивается по старым правилам: деньги дольщиков шли напрямую застройщику. При его банкротстве требования дольщиков включаются в реестр, а дальше в дело может вступить Фонд развития территорий (раньше — Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства). Фонд решает, достраивать ли дом — самостоятельно или с новым застройщиком — либо выплатить дольщикам возмещение.

Сроки здесь — годы, а решение принимает не дольщик. Поэтому для старых договоров я бы:

1. проверила, есть ли дом в реестре проблемных объектов на сайте наш.дом.рф;
2. следила за делом в картотеке арбитражных дел и не пропускала срок включения требований в реестр;
3. объединялась с другими дольщиками — вопросы достройки и возмещения решаются в том числе коллективно.

Лучшая защита — не разбираться с банкротством, а заранее выбрать застройщика, у которого меньше рисков. Я бы смотрела:

• историю сданных домов — сколько сдано и соблюдались ли сроки. Это видно на наш.дом.рф в карточке застройщика;
• арбитражные дела — есть ли иски о банкротстве и крупные споры с подрядчиками (картотека kad.arbitr.ru, сообщения на fedresurs.ru);
• проектную декларацию — сроки, банк эскроу, разрешение на строительство;
• темп стройки — фото и отчёты на наш.дом.рф и на сайте застройщика, а лучше — своими глазами.

Подробный порядок — в статье «Как проверить застройщика». Про сам механизм эскроу — в статье «Эскроу-счёт при покупке новостройки».

Вы покупаете по переуступке у другого дольщика — проверьте, что деньги первого покупателя тоже лежат на эскроу, а не были оплачены напрямую застройщику.

Дом строится по старым правилам — такие проекты ещё встречаются. Проверьте, есть ли в декларации банк эскроу.

Застройщик переносит сроки уже не первый раз — это не банкротство, но повод присмотреться к его финансам. Что делать при переносе — в статье о переносе срока сдачи.

Если сомневаетесь в конкретном застройщике или уже купили и волнуетесь, пришлите название ЖК — мы посмотрим, как оформлена сделка и что по застройщику видно в открытых источниках.