Переуступка квартиры в новостройке: как купить безопасно
По переуступке квартиру покупают не у застройщика, а у дольщика, который уже заключил ДДУ. Иногда так можно найти вариант, которого нет в продаже, но проверить нужно больше.
Содержание
Что такое переуступка
Переуступка — это договор уступки прав требования по ДДУ. Покупатель занимает место первого дольщика и получает право требовать от застройщика передачи квартиры. Сама квартира ещё не существует как объект собственности, поэтому договор купли-продажи здесь не заключается.
Уступка возможна с момента регистрации ДДУ и до подписания акта приёма-передачи. После акта квартиру продают уже по договору купли-продажи, когда оформлено право собственности.
Когда это выгодно
- Нужна конкретная квартира — этаж, вид, планировка, — которую застройщик уже распродал.
- Инвестор готов уступить цену, чтобы быстрее выйти из сделки.
- Дом близок к сдаче, а цена ниже, чем у застройщика за аналогичную квартиру.
Сравнивайте цену переуступки с актуальными ценами застройщика в том же ЖК — в каталоге они указаны на странице каждого проекта. Нередко у застройщика дешевле за счёт акций и субсидированной ипотеки.
Что проверить у продавца
- ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН — в ней видны регистрация договора и обременения.
- Документ о полной оплате — справку застройщика или выписку по эскроу. Если оплата неполная, долг переходит к покупателю — это нужно прямо указать в договоре уступки.
- Согласие застройщика, если оно требуется по ДДУ.
- Согласие банка, если права по ДДУ в залоге по ипотеке продавца.
- Нотариальное согласие супруга продавца, если ДДУ заключён в браке.
- Если продавец сам купил квартиру по переуступке — всю цепочку договоров.
Как безопасно рассчитаться
Деньги продавцу передаются только после регистрации договора уступки в Росреестре. Для этого используют аккредитив в банке или сервис безопасных расчётов: банк раскрывает платёж продавцу, когда видит зарегистрированный договор.
Если проект продаётся через эскроу, деньги продавца на эскроу-счёте остаются в банке, а права по счёту переходят к покупателю вместе с правами по ДДУ. Покупатель платит продавцу цену уступки, а застройщик получит средства с эскроу только после сдачи дома.
Не передавайте деньги наличными «под расписку» до регистрации — это главный риск в сделках уступки.
Ипотека и льготные программы
Ипотеку на переуступку выдают не все банки, а условия часто хуже, чем при покупке у застройщика. Льготные госпрограммы, например семейная ипотека, на уступку от физлица, как правило, не распространяются — уточните в банке до внесения аванса.