Продаёте квартиру, чтобы купить новостройку? Сначала посчитайте налог

Я считаю налог с продажи ещё на этапе, когда семья выбирает новостройку. Иногда выясняется, что подождать с продажей несколько месяцев выгоднее любой скидки застройщика. Иногда — что налога не будет вообще, и бюджет можно планировать спокойно. В обоих случаях это лучше знать до задатка, а не после.

Ниже — правила из Налогового кодекса в редакции, действующей на сентябрь 2026 года: статьи 217.1, 220, 214.10 и 224.

Доход от продажи жилья не облагается НДФЛ, если квартира была в собственности не меньше минимального срока. Срок бывает двух видов.

У правила «единственного жилья» есть полезная деталь. Квартиру, которую вы или супруг купили в течение 90 дней до регистрации продажи, закон не учитывает. То есть можно сначала купить новое жильё и в течение 90 дней продать старое — старое всё ещё будет считаться единственным.

Семьи с детьми освобождены от налога независимо от срока владения (пункт 2.1 статьи 217.1). Но только если выполнены все условия сразу:

• у продавца или его супруга не меньше двух детей до 18 лет (до 24 лет, если ребёнок учится очно);
• в том же году или до 30 апреля следующего семья купила другое жильё: зарегистрировала право или полностью оплатила ДДУ;
• новое жильё больше проданного по общей площади или дороже по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданной квартиры — не больше 50 млн ₽;
• семье не принадлежит больше 50% другого жилья, которое больше или дороже купленного.

Для новостройки есть нюанс: у строящейся квартиры ещё нет кадастровой стоимости. В таком случае закон сравнивает только площадь — из полностью оплаченного ДДУ.

Облагается не вся цена продажи, а доход, уменьшенный на один из двух вычетов — на выбор:

• 1 млн ₽ — фиксированный вычет на проданное жильё, в целом за год;
• расходы на покупку этой квартиры — если сохранились договор и платёжные документы.

Ставка для налоговых резидентов — 13% с дохода от продажи имущества до 2,4 млн ₽ за год и 15% с превышения.

Есть ограничение снизу. Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог считают от 70% кадастровой. Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно. Покупателю это тоже невыгодно: налоговый вычет он получит только с суммы из договора, а при споре вернуть получится тоже её, а не реально уплаченные деньги.

Представим квартиру, купленную три года назад за 9 млн ₽. Она у семьи не единственная, двоих несовершеннолетних детей нет, значит нужен срок 5 лет — он не прошёл. Квартиру продают за 11 млн ₽, кадастровая стоимость ниже цены.

Разница — больше миллиона. Поэтому первое, что я спрашиваю у продавца: сохранился ли договор покупки и документы об оплате. Если квартира покупалась в ипотеку, расходами считается вся цена покупки, а не только собственный взнос.

Можно, но с оговоркой. Если в том же году у вас возникло право на вычет при покупке жилья, он сначала уменьшает налог с зарплаты. Часть, которая не уместилась в налог с зарплаты за этот год, может уменьшить налог с продажи того же года (пункт 6 статьи 210 НК).

Для новостройки право на вычет возникает после акта приёма-передачи, а не после оплаты — подробнее в статье о налоговом вычете. Поэтому при покупке строящейся квартиры такой зачёт в год продажи получается не всегда.

Если налог есть, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Если минимальный срок владения прошёл или сработало правило для семей с детьми, доход не облагается — и указывать его в декларации не обязательно.

Квартира единственная и в собственности больше трёх лет. Налога нет. Если новостройку покупаете раньше продажи, следите за окном в 90 дней — после него старая квартира перестанет считаться единственной.

Квартира куплена четыре года назад и она не единственная. До пяти лет остаётся год. Я бы сравнила налог по вычету расходов с тем, что изменится за год ожидания: цена новостройки, условия ипотеки, аренда. Иногда подождать выгоднее, иногда — нет.

Двое детей, переезд в квартиру побольше. Скорее всего, налога не будет даже при коротком сроке владения. Главное — чтобы новая квартира по договору была больше проданной и ДДУ оплатили вовремя.

Если вы продаёте квартиру ради новостройки, мы можем разобрать сделку целиком: срок владения, вычеты, порядок покупки и продажи. Так налог станет понятной строкой бюджета, а не сюрпризом после сделки.