Ипотека для ИП и самозанятых: банк считает не заработанное, а подтверждённое

Для банка есть две разные цифры: сколько вы зарабатываете и сколько из этого можно подтвердить. В расчёте участвует только вторая. У наёмного сотрудника они обычно близки: справку выдаёт работодатель. У ИП и самозанятых расходятся чаще: оборот не равен доходу, налоговые документы описывают прошлый период, а бизнес мог вырасти уже после последней отчётности.

Для меня главный вопрос не «сколько вы зарабатываете», а «какую цифру банк получит из ваших документов». Поэтому я начинаю не с выбора банка и не со ставки, а с двух вещей: чем именно подтверждается ваш доход и за какой период. У банков здесь свои правила, и именно поэтому сначала разбор, а уже потом заявка — точечно, в тот банк, где ваш способ подтверждения работает лучше.

Дальше — правила Банка России и данные ФНС по состоянию на октябрь 2026 года. Перед решением по ипотеке банк обязан рассчитать показатель долговой нагрузки, ПДН: среднемесячные платежи по всем кредитам делятся на среднемесячный доход (закон № 353-ФЗ, статья 5.1). Как считать доход и какие данные брать, банк прописывает в собственном внутреннем документе, но в рамках Указания Банка России № 6579-У. Что такое ПДН и какие пороги и лимиты ЦБ действуют — в статье про долговую нагрузку. Здесь — только то, что касается дохода ИП и самозанятых.

Что в Указании важно именно для предпринимателей:

• Период — 12 месяцев. Среднемесячный доход считают как среднее за 12 календарных месяцев, и этот период должен заканчиваться не раньше чем за два календарных месяца до месяца расчёта ПДН.
• Доходы от предпринимательской деятельности входят в расчёт, но за вычетом налогов.
• Только подтверждённое. Доход включают, если у банка есть подтверждающие документы, которые он по своим критериям оценивает как достоверные и актуальные.
• Расходы бизнеса — на усмотрение банка. По разъяснениям ЦБ (страница о расчёте ПДН, редакция от 23.09.2025) Указание требует вычесть налоги, но не расходы: банк вправе не уменьшать доход ИП на их величину. Как поступит ваш банк, зависит от его внутреннего документа.

Первый пункт на практике меняет больше всего, поэтому покажу его на примере.

Пример (условный, не прогноз решения банка). ИП работает четыре месяца и получает по документам 300 000 ₽ в месяц, то есть 1,2 млн ₽ за четыре месяца. По правилу «среднее за 12 месяцев» это 1 200 000 / 12 = 100 000 ₽ в месяц, а не 300 000 ₽. При платеже по ипотеке 90 000 ₽ и без других кредитов ПДН получается 90%, хотя при 300 000 ₽ он был бы 30%. Это расчёт по общему правилу ЦБ: решение об одобрении банк принимает с учётом своих методик оценки платёжеспособности, так что в вашем банке цифры могут отличаться. Но логика та же: месяцы без подтверждённого дохода тянут среднее вниз. В разъяснениях ЦБ разобран похожий случай для самозанятого: доход за три месяца делится на 12.

Отсюда и разговор о стаже. Минимальный срок работы ИП или самозанятого правила ЦБ о расчёте дохода не задают. Если банк требует определённый срок, это его собственное правило, и у разных банков оно может отличаться. Но арифметика «12 месяцев» работает в любом случае.

В Указании есть примерный перечень подтверждающих документов (приложение 1). Для предпринимателей и самозанятых в нём названы документы из таблицы. Раскладку по налоговым режимам я сделала по смыслу документов: в самом перечне они идут списком.

Для ИП в перечне есть и копии квитанций (платёжных поручений) об уплате налогов за периоды, соответствующие расчёту дохода.

Что из этой таблицы важно именно вам:

• Это примерный перечень, а не список конкретного банка. Банк вправе установить во внутреннем документе и другие подтверждающие документы. В одном банке может хватить, например, декларации и справки, в другом попросят больше. Универсальную папку «на все случаи» я бы не собирала: сначала я бы смотрела, какой документ у вас сильнее всего, и только потом — какому банку он подходит.
• Выписка по счёту. С 1 апреля 2026 года (изменения в Указание от 19 января 2026 года) в приложении 1 выписки по счетам подтверждают зарплату, пенсию, социальные выплаты и доход от сдачи недвижимости в аренду. Про выручку ИП или поступления самозанятого там не сказано. Это не значит, что выписка бесполезна, но рассчитывать, что она заменит налоговые документы, я бы не стала.
• Свежесть данных. Годовая декларация описывает прошедший год, а 12-месячный период по правилу ЦБ должен заканчиваться не раньше чем за два месяца до расчёта. Поэтому к осени декларации за прошлый год самой по себе может не хватить, и банк может попросить данные за более свежий период, например книгу учёта доходов и расходов за текущий год. Какие именно — зависит от банка.

Самозанятые в смысле налога на профессиональный доход (НПД) — это физические лица и ИП без работодателя и без наёмных работников (ФНС, октябрь 2026 года). Деклараций у них нет, поэтому главный документ — справка о состоянии расчётов (доходах) по НПД (форма КНД 1122036). Её можно сформировать самостоятельно в приложении «Мой налог» или в веб-кабинете lknpd.nalog.ru. В справке указан доход по месяцам, общая сумма дохода и налога за календарный год, а также задолженность, если она есть.

Я бы открыла справку за последние 12 месяцев и посмотрела на неё глазами банка: нет ли месяцев с нулями, не провален ли какой-то период, совпадает ли итог с тем, что вы считаете своим доходом. Каждый нулевой месяц понижает среднее, о котором мы говорили выше.

И ещё одно ограничение. Режим НПД действует, пока доход нарастающим итогом за год не превысил 2,4 млн ₽ (ФНС, октябрь 2026 года), после этого налоги нужно платить по другим системам. Если вы близки к этой границе, обсудите режим заранее: вместе с ним изменятся и документы, которыми подтверждается доход.

Порядок такой:

1. Определите, чем подтверждается ваш доход (по таблице выше) и за какой период у вас есть документы.
2. Посчитайте среднемесячный доход так, как его считает банк: подтверждённые доходы за 12 месяцев за вычетом налогов, делённые на 12. Если цифра заметно ниже, чем вы рассчитывали, лучше узнать об этом сейчас, а не из отказа.
3. Выпишите все обязательства — личные и по бизнесу, включая лимиты по кредитным картам. Как каждое из них войдёт в расчёт, зависит от вида кредита и правил банка. Заодно проверьте кредитную историю.
4. Если у супруга или супруги есть подтверждённый доход, посмотрите вариант с созаёмщиком. По правилам ЦБ доходы заёмщика и созаёмщика суммируются, но его платежи по кредитам тоже попадают в расчёт.
5. Прикиньте, какой первоначальный взнос вы готовы внести: чем он больше, тем меньше кредит и платёж, а значит и нагрузка. Подробнее — в статье о первоначальном взносе.
6. Если собираетесь менять налоговый режим, обсудите это до заявки: набор документов изменится вместе с режимом.

Заявку я бы подавала только после этого — и в один банк, подобранный под ваши вводные. У банков разные способы подтверждения дохода ИП и самозанятых, поэтому веерная рассылка анкет подменяет выбор перебором и обычно ничего не добавляет.

Искажать данные нельзя — ни в анкете, ни в документах. Не стоит приносить справки с нарисованным доходом, завышать оборот или просить банк «посчитать иначе» на основании того, чего нет в документах.

Во-первых, достоверность и актуальность информации оценивает сам банк: по правилам ЦБ критерии прописаны в его внутреннем документе. Во-вторых, это ответственность: статья 159.1 Уголовного кодекса («Мошенничество в сфере кредитования») описывает хищение денежных средств заёмщиком путём представления банку заведомо ложных и (или) недостоверных сведений (текст на consultant.ru, октябрь 2026 года).

Если доход сейчас подтверждается слабо, это повод изменить конструкцию сделки: взнос, срок, созаёмщика, объект. Или подготовиться и подождать, пока подтверждённый период станет длиннее.

Это условные примеры, а не истории конкретных клиентов.

Самозанятый с ровным доходом. Справка по НПД охватывает последние 12 месяцев, провалов нет. Это самый понятный случай: документ формируется за несколько минут, период закрыт. Остаётся посчитать платёж и ПДН и подобрать банк, где такой документ подходит под его правила.

ИП на УСН, бизнес вырос в этом году. Декларация — за прошлый год и пока показывает старую цифру. Варианты: уточнить, примет ли банк данные за текущий период (например, книгу учёта доходов и расходов), подождать, пока подтверждённый период накопится, или собрать сделку на сумме, которая уже подтверждена. Что лучше, зависит от суммы, взноса и банка.

Бизнес работает меньше года. По правилу 12 месяцев месяцы без дохода разбавляют среднее. Тут я бы сначала посчитала ПДН на подтверждённую сумму и посмотрела, что можно изменить: взнос, срок, созаёмщика, цену квартиры. Иногда разумнее подождать несколько месяцев, чем подавать заявку на сумму, которую банк может не одобрить в полном объёме.

Вопрос не в том, дают ли ипотеку ИП и самозанятым. Вопрос в том, какую часть вашего дохода банк сможет принять в расчёт и что из этого можно подготовить заранее.

Если хотите заранее понять, как банк увидит ваш доход, можно начать с услуги «Диагностика и стратегия получения ипотеки». Специалист разберёт документы, период, налоги и обязательства, посчитает нагрузку и составит план действий до заявки. Заявки в банки на этом этапе не подаются: это разбор, а не рассылка.

Если уже понятно, что подтверждать и за какой период, следующий шаг — «Одобрение ипотеки»: подбор банка и программы под ваши вводные и точечная заявка. Если вы уже получали отказ или одобрение на меньшую сумму, повторять заявку без изменений я бы не стала: сначала нужно понять, что именно банк принял в расчёт.

Решение об ипотеке всегда принимает банк, поэтому одобрение мы не обещаем. Но прийти к заявке подготовленными можно.