Дом ввели в эксплуатацию. Что это значит для покупателя и что делать дальше

Ввод дома в эксплуатацию — главная точка в покупке новостройки, но не последняя. Именно с этого момента застройщик может передавать квартиры, а вы — принимать их, проверять и регистрировать собственность. Спешить подписывать акт в день получения уведомления я бы не стала: приёмка — единственный момент, когда недостатки фиксируются до того, как квартира станет вашей.

Когда дом построен, застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию — документ, которым государство подтверждает, что объект построен по проекту и соответствует требованиям. Его выдаёт орган, который выдавал разрешение на строительство. Информация о вводе появляется в проектной декларации на наш.дом.рф.

С этого момента начинается цепочка событий, которая касается покупателя напрямую.

По закону о долевом строительстве (214-ФЗ, статья 15.5) банк перечисляет деньги с эскроу-счетов застройщику не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию или сведения о нём в единой системе жилищного строительства.

Для покупателя это означает: до ввода дома деньги защищены на эскроу, после ввода они уходят застройщику, а у вас остаётся право требовать передачи квартиры. Подробнее о том, как работает защита, — в статье об эскроу-счетах.

Передать квартиру застройщик может только после получения разрешения на ввод — раньше закон не разрешает. После ввода он обязан передать её не позднее срока из договора. Досрочно — только если это прямо предусмотрено договором.

Порядок такой (статья 8 214-ФЗ):

1. Уведомление. Застройщик отправляет сообщение о завершении строительства и готовности квартиры к передаче. Не позднее чем за месяц до срока передачи по договору, а если в договоре указан срок начала передачи — не позднее чем за 14 рабочих дней до него. Сообщение приходит заказным письмом с описью или вручается лично.
2. Начало приёмки. Получив уведомление, вы должны приступить к приёмке в срок из договора, а если он не указан — в течение семи рабочих дней.
3. Осмотр и акт. Вы осматриваете квартиру. Если есть недостатки, вы вправе потребовать составить акт о несоответствии и не подписывать передаточный акт, пока застройщик их не устранит.
4. Передаточный акт. Подписывается, когда квартира вас устраивает. С этого момента начинаются гарантийные сроки и расходы на содержание.

Если дольщик уклоняется от приёмки или отказывается подписывать акт без законных оснований, застройщик через два месяца после срока передачи по договору вправе составить односторонний акт. С этого дня риски за квартиру переходят к покупателю. Односторонний акт возможен, только если застройщик может подтвердить, что уведомление было получено или письмо вернулось из-за отказа или отсутствия адресата.

Это не повод подписывать акт, не глядя. Отказ из-за реальных недостатков, зафиксированных в акте о несоответствии, — законное право покупателя. Как провести приёмку — в статье «Приёмка квартиры в новостройке».

• Регистрация права собственности. После подписания передаточного акта можно регистрировать собственность. Как это сделать и какие документы нужны — в статье о регистрации права.
• Коммунальные платежи начинают начисляться с момента передачи квартиры — даже если вы ещё не въехали. Подробности — в статье о коммунальных платежах.
• Гарантия. Гарантийный срок на квартиру отсчитывается от даты передачи. Что он покрывает — в статье о гарантии застройщика.
• Ипотека. После регистрации собственности банк обычно ждёт закладную и страхование квартиры. Уточните список в банке заранее.
• Налоговый вычет можно заявить после подписания акта. Подробно — в статье о вычете.

Если дом ещё не введён, а срок передачи по договору прошёл, у покупателя появляется право на неустойку. Что можно требовать и как действовать — в статье «Перенос срока сдачи новостройки».

Ввод дома — хороший повод выдохнуть, но не повод торопиться. Если приближается передача квартиры и вы не уверены, что проверить в акте или как спланировать ремонт и переезд, напишите: разберём ваш договор и сроки.