Квартира в новостройке для сдачи в аренду: как считать доходность без иллюзий

Квартира под аренду может быть разумной покупкой, если вы смотрите на неё как на долгосрочное вложение: сохранить деньги, получать умеренный доход и, возможно, со временем использовать квартиру самим или для детей. Если же расчёт строится на высокой доходности и быстром росте цены, я бы остановилась и пересчитала.

Особенно осторожно — с покупкой под аренду в ипотеку по рыночной ставке: здесь арендная плата часто не покрывает даже платёж.

Объявления про «доходность 8–10%» обычно считают просто: годовая аренда, делённая на цену квартиры. Реальность скромнее. Я бы вычитала:

• простой — месяцы между жильцами;
• налог с арендного дохода;
• коммунальные и взносы на капремонт, если их платите вы;
• ремонт и обновление — мебель, техника, косметика после жильцов;
• комиссию агенту или своё время на поиск жильцов;
• налог на имущество.

Представим квартиру за 12 млн ₽, которая сдаётся за 60 тыс. ₽ в месяц. «Рекламная» доходность — 720 тыс. ₽ в год, то есть 6%. Если вычесть месяц простоя, налог 4% как самозанятый, мелкий ремонт и прочие расходы, на руках останется заметно меньше — порядка 4–5% в год. Это пример, а не прогноз: цифры сильно зависят от локации и формата.

Сдавать квартиру и не платить налог — не вариант: это видно по переводам и объявлениям. Основные варианты для физлица:

• НДФЛ — 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год и 15% с превышения. Декларация 3-НДФЛ подаётся по итогам года.
• Налог на профессиональный доход (самозанятость) — 4% с доходов от физических лиц и 6% от юрлиц. Декларацию подавать не нужно, налог считается в приложении «Мой налог».

Для обычной сдачи квартиры жильцам-физлицам самозанятость, как правило, выгоднее и проще.

• Небольшие форматы — студии, однокомнатные, евродвушки. Их проще сдать, но и конкуренция среди таких объявлений выше.
• Близко к метро и МЦД. Для арендатора время до работы часто важнее площади. Подборка — новостройки у метро пешком.
• С отделкой. Квартира без ремонта не приносит денег, пока его не сделаете. Подробнее — в статье об отделке и в подборке новостроек с отделкой.
• В сложившемся районе. В новом квартале первые годы идёт стройка, магазины и сервисы только открываются, а сдающихся квартир много одновременно — это давит на цену аренды.

По льготным программам купить квартиру «для сдачи» можно, но они выдаются один раз, и я бы не тратила Семейную ипотеку на инвестиционную квартиру, если своего жилья семье не хватает. По рыночной ставке 16–19% аренда почти никогда не покрывает платёж — вы будете доплачивать из своего дохода, рассчитывая на рост цены. Это уже ставка на рынок, а не доходное вложение.

Если рассматриваете этот путь, я бы считала, сколько в месяц придётся доплачивать и как долго семья готова это делать без напряжения. Про нагрузку на бюджет — в статье о долговой нагрузке.

Есть свободные деньги, цель — сохранить их надолго. Небольшая квартира с отделкой у метро в сложившемся районе — понятный вариант с умеренным доходом.

Квартира на будущее для детей. Можно покупать на ранней стадии и сдавать до того момента, как понадобится самим. Здесь доходность вторична.

Всё в ипотеку по рыночной ставке ради дохода. Я бы не делала: платёж выше аренды, а рост цены не гарантирован.

Квартира под аренду — спокойное, но не быстрое вложение. Если считать честно, доход обычно ниже, чем в объявлениях, а расходы и простой — неизбежная часть. Если хотите, мы посчитаем реальную доходность нескольких конкретных квартир с учётом отделки, налогов и времени на сдачу — так будет видно, есть ли смысл.