Как купить квартиру в новостройке: пошаговый план

Начните не с выбора ЖК, а с цифр: сколько вы готовы внести сразу и какой ежемесячный платёж комфортен семье. Банки обычно смотрят, чтобы платежи по всем кредитам не превышали примерно половину подтверждённого дохода.

• Наличные или продажа своей квартиры — самый простой вариант, иногда застройщики дают скидку за полную оплату.
• Ипотека — стандартная или по государственным программам (семейная, IT, для отдельных регионов). Условия программ меняются, поэтому уточняйте их на момент покупки. Порядок оформления — в статье «Ипотека на новостройку пошагово».
• Рассрочка от застройщика — обычно на срок строительства, иногда с удорожанием.

Совет: получите предварительное одобрение банка до брони — так вы точно знаете свой лимит и не потеряете понравившуюся квартиру.

Сравните проекты по параметрам, которые важны именно вам: транспортная доступность, школы и сады, срок сдачи, отделка, этажность, парковка. Удобнее всего — отобрать 3–5 ЖК и сравнить их в таблице.

Обратите внимание на срок сдачи: сданный дом дороже, но въехать можно сразу; на ранней стадии строительства цена ниже, но нужно ждать и платить за текущее жильё.

При выборе планировки проверьте площадь кухни, наличие кладовой, расположение окон по сторонам света и то, какие стены несущие — от этого зависит, можно ли будет что-то изменить.

Перед бронированием убедитесь, что у проекта есть разрешение на строительство и опубликована проектная декларация. Все эти документы размещаются в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф). Подробный чек-лист — в статье «Как проверить застройщика».

Бронь фиксирует квартиру и цену на несколько дней, пока вы готовите документы и одобряете ипотеку. Бронирование бывает бесплатным и платным — уточните условия возврата денег, если сделка не состоится.

Тип договора зависит от стадии проекта:

• Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — для строящихся домов. Регулируется законом № 214-ФЗ, обязательно регистрируется в Росреестре.
• Договор уступки прав требования — если вы покупаете квартиру у предыдущего дольщика (как это сделать безопасно).
• Договор купли-продажи — для сданных домов, когда право собственности уже оформлено на застройщика.

В ДДУ проверьте: точный адрес и номер квартиры, площадь и порядок перерасчёта цены при её изменении, срок передачи квартиры, отделку, гарантийные сроки и ответственность сторон. Подробный разбор — в статье «ДДУ: что проверить перед подписанием».

В большинстве современных проектов деньги по ДДУ вносятся на эскроу-счёт в банке: застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Если дом не будет достроен, банк вернёт деньги покупателю.

После ввода дома в эксплуатацию застройщик приглашает на приёмку. Не подписывайте акт приёма-передачи, пока не осмотрите квартиру: все найденные недостатки фиксируются в акте осмотра, и застройщик обязан их устранить. Что проверять — в чек-листе приёмки.

После подписания акта приёма-передачи подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр — через МФЦ, Госуслуги или с помощью застройщика. Подтверждением права станет выписка из ЕГРН. Подробно — в статье «Как оформить собственность».

Если вы платите НДФЛ, можно вернуть часть расходов через имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ): с расходов на покупку жилья и отдельно — с уплаченных процентов по ипотеке. Лимиты и порядок — в статье о налоговом вычете.