Альтернативная сделка: как продать свою квартиру и купить новостройку без «жизни на чемоданах»

Альтернативной называют сделку, в которой вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете другую. Деньги покупателя вашей квартиры идут на оплату новой. Если в цепочке есть ещё участники — ваш покупатель тоже что-то продаёт, — получается «цепочка», и все сделки проходят связанно.

С новостройкой такая сделка устроена проще, чем со вторичкой: на стороне застройщика нет человека, который тоже что-то продаёт и может передумать. Но свои особенности есть — деньги за новостройку идут не продавцу, а на счёт эскроу.

Я бы не считала альтернативную сделку чем-то рискованным по умолчанию. Риск не в самой схеме, а в том, как она собрана: кто за что отвечает, в каком порядке идут деньги и документы и что будет, если одно звено сорвётся. Когда это продумано заранее, сделка проходит спокойно. Когда «как-нибудь разберёмся по ходу» — начинаются нервы.

1. Оценка своей квартиры. Реальная рыночная цена — по сделкам и объявлениям похожих квартир, а не «сколько хочется». От неё зависит весь бюджет.
2. Выбор новостройки и бронь. Бронь обычно платная или бесплатная на короткий срок. Важно заранее договориться, на какой срок застройщик держит квартиру и цену.
3. Покупатель на вашу квартиру. Задаток или аванс по предварительному договору, если его банк — одобрение квартиры.
4. Расчёты. Деньги покупателя вашей квартиры кладутся на аккредитив или в сервис безопасных расчётов банка и раскрываются после регистрации перехода права. Эти деньги затем идут на оплату ДДУ — на счёт эскроу.
5. Регистрация. Переход права на вашу квартиру и договор долевого участия регистрируются в Росреестре. Часто их подают одновременно, чтобы между продажей и покупкой не было разрыва.

• Ипотека покупателя. Банк не одобрил вашу квартиру или оценка оказалась ниже цены.
• Документы на вашу квартиру. Доли детей, маткапитал, согласие супруга, неузаконенная перепланировка. Всё это лучше проверить до выхода на рынок, а не когда покупатель уже нашёлся. Подробнее — в статье о квартире с долями детей.
• Срок брони новостройки. Застройщик держит цену ограниченное время, а продажа может затянуться.
• Длинная цепочка. Чем больше в ней участников со своими продажами, тем выше шанс, что кто-то сорвётся.

Трейд-ин у застройщика. Застройщик выкупает вашу квартиру или продаёт её сам с фиксацией цены на новую. Удобно, но за скорость часто платят ценой. Разбор схем — в статье «Трейд-ин при покупке новостройки».

Сначала купить в ипотеку, потом продать свою и погасить кредит. Подходит, если банк одобряет кредит с учётом того, что у вас уже есть квартира, и если вы готовы какое-то время платить ипотеку.

Сначала продать, потом купить. Самая простая схема юридически, но на время между сделками нужно жильё, и есть риск, что цена новой квартиры за это время изменится.

Продать можно, но с участием банка: долг гасится из денег покупателя, обременение снимается, а остаток идёт на новостройку. Сроки и порядок у банков разные. Я бы узнала их в своём банке до того, как бронировать новую квартиру — иначе можно не уложиться в срок брони.

• Рыночную цену своей квартиры и реальный срок её продажи в вашем районе.
• Документы на свою квартиру: основания собственности, доли, согласия, перепланировка.
• Условия брони новостройки: срок, стоимость, возвращается ли платёж.
• Нужна ли ипотека на новостройку и одобрит ли её банк с учётом продажи.
• Кто в цепочке берёт ипотеку и насколько это вероятно проходит.

Если планируете продать свою квартиру и купить новостройку, расскажите, что есть сейчас и что хотите получить — мы соберём порядок сделки и подберём проекты под срок и бюджет.