Старт продаж новостройки: когда ранний вход действительно имеет смысл

Старт продаж — хорошее время для покупки, если вы заранее знаете, что ищете, и спокойно относитесь к нескольким годам стройки. Плохое время — если решение принимается на эмоциях презентации и «последних лотов по старой цене».

Первые покупатели получают выбор и цену. Но они же дольше всех ждут и принимают проект по документам, а не по готовому дому.

Застройщик может начать продавать квартиры по договорам долевого участия, когда у него есть разрешение на строительство и опубликована проектная декларация. Все документы проекта находятся в открытом доступе на наш.дом.рф — это единая система жилищного строительства.

Иногда до официального старта застройщик собирает «лист ожидания» или принимает платную бронь. Бронь — это ещё не покупка: деньги по ДДУ можно вносить только после регистрации договора, и только на эскроу-счёт. Если за бронь просят крупную сумму, я бы уточнила, на каких условиях её вернут.

Застройщику важно быстро показать спрос: от темпа продаж зависит проектное финансирование от банка. Поэтому первые квартиры обычно продают по более низкой цене, а дальше цену поднимают поэтапно. Насколько вырастет цена к сдаче — заранее не знает никто, и я бы не строила расчёт на обещаниях «плюс 30% к ключам».

На старте в первую очередь раскупают:

• самые доступные по бюджету квартиры — студии и небольшие однокомнатные;
• квартиры с удачными видами и на средних этажах;
• редкие форматы в проекте: с террасой, большие семейные квартиры, если их мало.

Поэтому выбор на старте действительно шире. Но и ошибиться проще: дом ещё не построен, окна не видно, и то, что выглядит удачным на плане, может оказаться иным в жизни. Как читать планировку — в статье «Как выбрать планировку».

• Проектную декларацию на наш.дом.рф: срок ввода, этажность, количество квартир, отделку, что входит в проект, а что — «по планам города».
• Застройщика: как он сдавал предыдущие дома, были ли переносы сроков. Порядок проверки — в статье «Как проверить застройщика».
• Место в очереди застройки. Первый корпус большого района — это несколько лет жизни рядом со стройкой.
• Одобрение ипотеки заранее. На старте хорошие квартиры бронируют быстро, и без одобренного кредита бронь может сгореть.
• Условия брони: срок, сумма, возвратность.

Покупатель для себя, без спешки. Живёт в своём жилье, готов ждать два-три года. Для него старт продаж — хороший вход: выбор больше, цена ниже.

Семья, которой переезжать через год. Старт продаж почти наверняка не подойдёт по срокам. Лучше смотреть дома со сдачей в ближайшее время.

Покупка с расчётом перепродать. Здесь я бы была осторожнее всего. Перепродажа до сдачи возможна только переуступкой, покупателей на неё меньше, а рост цены не гарантирован. Если расчёт держится только на будущей разнице в цене, это уже не покупка квартиры, а ставка на рынок.

Подходит тем, у кого есть время, понятный бюджет и готовность выбирать застройщика строже, чем планировку.

Не подходит тем, кому нужна квартира к конкретной дате, кто платит аренду из последних сил или покупает под впечатлением от одной презентации.

Если следите за конкретным проектом и ждёте старта, можно заранее разобрать его документы и сравнить с уже продающимися ЖК рядом. Иногда оказывается, что готовый дом в соседнем квартале по сумме всех расходов не дороже.