Ипотека на новостройку: как оформить пошагово

Прежде чем выбирать квартиру, определите две цифры: сколько вы готовы внести сразу и какой ежемесячный платёж не ударит по бюджету семьи. Для большинства ипотечных программ на новостройки первоначальный взнос начинается примерно от 20% стоимости, но конкретный минимум зависит от банка и программы.

• Банк оценивает показатель долговой нагрузки (ПДН) — какую часть дохода съедают платежи по всем кредитам, включая кредитные карты. Чем он ниже, тем выше шанс одобрения и лучше условия.
• В качестве взноса можно использовать материнский капитал, но банки часто просят добавить и собственные деньги.
• Оставьте резерв на ремонт, мебель и 3–6 месяцев платежей — не отдавайте на взнос все накопления.

Примерный платёж по конкретной квартире удобно посчитать в калькуляторе на странице любого ЖК.

Одобрение заёмщика — это решение банка о том, какую сумму он готов вам дать. С ним вы бронируете квартиру без риска, что сделка сорвётся из-за отказа.

Обычно нужны паспорт, СНИЛС и подтверждение дохода. Многие банки принимают сведения о доходах и стаже из Госуслуг и Социального фонда в электронном виде — справки с работы могут и не понадобиться.

Подавайте заявки в 2–3 банка: это не ухудшает кредитную историю, а даёт выбор. Решение действует ограниченное время — как правило, несколько месяцев, — поэтому не затягивайте с выбором квартиры.

Банк выдаёт ипотеку только на объекты, которые он проверил, — такой проект называют аккредитованным. Список банков-партнёров есть у отдела продаж застройщика.

Удобнее всего брать кредит в банке, где открывается эскроу-счёт по проекту: документы по объекту у него уже есть, сделка проходит быстрее. Если вам выгоднее другой банк, уточните заранее, аккредитован ли в нём ваш ЖК.

Перед бронью проверьте застройщика и проектную декларацию на наш.дом.рф.

После брони застройщик готовит договор участия в долевом строительстве (ДДУ), а банк — кредитный договор. На сделке вы подписываете оба документа и открываете эскроу-счёт.

• Что проверить в ДДУ — в отдельной статье «Договор долевого участия: что проверить».
• Страхование жизни — добровольное. Отказ от него законен, но банк может повысить ставку. Сравните, что выгоднее: разница в ставке или стоимость полиса. От добровольной страховки можно отказаться в «период охлаждения» — 14 дней с даты заключения.
• Уточните, меняется ли ставка до регистрации залога или до оформления собственности, — у некоторых банков такие условия есть.

ДДУ регистрируется в Росреестре — часто электронно, силами застройщика или банка, за несколько рабочих дней. После регистрации банк перечисляет кредит, а вы — первоначальный взнос на эскроу-счёт. Застройщик получит эти деньги только после ввода дома в эксплуатацию.

До сдачи дома в залоге у банка находятся ваши права требования по ДДУ. Платежи по ипотеке начинаются сразу, даже если квартира ещё строится, — учитывайте это, если параллельно платите за аренду.

1. Примите квартиру и подпишите акт приёма-передачи — пригодится чек-лист приёмки.
2. Зарегистрируйте право собственности — вместе с ним регистрируется залог квартиры в пользу банка.
3. Оформите страхование квартиры от утраты и повреждения: для предмета ипотеки это обязательно по закону «Об ипотеке».
4. Подайте на налоговый вычет — с цены квартиры и отдельно с уплаченных процентов.